作者｜Eastland頭圖｜視覺(jué)中國(guó)2023年9月18日，融創(chuàng)中國(guó)境外債務(wù)重組計(jì)劃獲債權(quán)人高票通過(guò)，98.3%贊成。計(jì)劃涉及本息99.2億美元，由2019名債權(quán)人持有。與此同時(shí)，融創(chuàng)計(jì)劃發(fā)行27.5億美元的“強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券”。最低轉(zhuǎn)換價(jià)格為每股4港元（融創(chuàng)現(xiàn)價(jià)2.6港元）。這部分債券將向40億美元債權(quán)人進(jìn)行比例分配。融創(chuàng)債務(wù)重組計(jì)劃還包括向13.4億美元債權(quán)人分配融創(chuàng)服務(wù)股票，轉(zhuǎn)換價(jià)格為每股13.5港元（融創(chuàng)服務(wù)現(xiàn)價(jià)3.1港元）。股東會(huì)批準(zhǔn)的發(fā)售額度低于相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)股價(jià)遠(yuǎn)高于現(xiàn)價(jià)，債權(quán)人不爽卻接受了“現(xiàn)實(shí)”。歸根結(jié)底還是對(duì)融創(chuàng)有一些信心，對(duì)孫宏斌本人比較認(rèn)可。融創(chuàng)債務(wù)重組取得進(jìn)展，恒大卻取消原定于9月25日開(kāi)始的境外債權(quán)人表決會(huì)。恒大的“命運(yùn)”已經(jīng)難以逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在值得關(guān)注的是融創(chuàng)、碧桂園。從公開(kāi)資料看，碧桂園財(cái)務(wù)狀況略勝于融創(chuàng)，如果融創(chuàng)能挺住，碧桂園應(yīng)該也能“生還”。釜底抽薪孫宏斌心中編排好的劇本是：融創(chuàng)從疫情中迅速恢復(fù)，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的位次穩(wěn)步提高……2020年Q1，由于疫情沖擊，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售金額同比下降22.7%；二季度開(kāi)始恢復(fù)，全年合同銷(xiāo)售金額較2019年略有上升。2021年H1，融創(chuàng)又過(guò)了半年“好日子”，Q1、Q2合同銷(xiāo)售金額同比增幅分別為88%、53%。下半年畫(huà)風(fēng)突變，Q3、Q4合同銷(xiāo)售金額分別下降24%、30%。至2023年Q2，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售金額連續(xù)8個(gè)季度同比負(fù)增長(zhǎng)。從“步步高”到為“生還”奮斗，劇本徹底改了，根源得從“820座談會(huì)”說(shuō)起。出于對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，房企增加土地儲(chǔ)備的勁頭十足、金融機(jī)構(gòu)也愿意持續(xù)放貸。在源源不斷的資金支撐下，土地招拍掛價(jià)格居高不下。面粉越來(lái)越貴，面包不可能便宜，“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的購(gòu)房者被迫追高。就這樣，房企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期一再“自我實(shí)現(xiàn)”。恒大、融創(chuàng)、碧桂園是“三高”房企的代表（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)），它們像獨(dú)輪車(chē)，速度越快越穩(wěn)。但房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)漲，就像“樹(shù)不能長(zhǎng)到天上”。2020年8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，提出“三線四檔5%”管控規(guī)則——用“三道紅線”將房企分為四檔：完全不踩紅線的房企（綠檔）有息負(fù)債年增幅不得超過(guò)15%；多踩一條線降一檔、負(fù)債規(guī)模增速被壓降5個(gè)百分點(diǎn)；三條全踩（紅檔）的房企有息負(fù)債規(guī)模不得擴(kuò)大。在貿(mào)易戰(zhàn)、疫情的雙重沖擊下，不少人高估了房地產(chǎn)對(duì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的不可替代性。2020年的“釜底抽薪”摧毀了房企借錢(qián)拿地、推高地價(jià)，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)的“螺旋上升”模式。跌落的姿勢(shì)各不相同新政于2021年正式落地，從融創(chuàng)、碧桂園的表現(xiàn)看，后者韌性更強(qiáng)。合同銷(xiāo)售金額、面積是衡量房地產(chǎn)公司規(guī)模的核心數(shù)據(jù)。2018~2021年，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售金額（權(quán)益）接近碧桂園的70%，但未能向上突破。2022年，碧桂園合同銷(xiāo)售金額下跌36%、萬(wàn)科下跌34%，而融創(chuàng)跌幅達(dá)73%。2023年H1，融創(chuàng)、碧桂園合同銷(xiāo)售金額分別為298.9億、1287.6億，融創(chuàng)相當(dāng)于碧桂園的23.2%。2020年，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售面積（權(quán)益）達(dá)4102萬(wàn)平米，均價(jià)1.4萬(wàn)元/平米；2021年，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售面積微增至4142萬(wàn)平米，均價(jià)1.44萬(wàn)元/平米；碧桂園銷(xiāo)售面積、價(jià)格均有小幅下降。2022年，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售面積暴跌至1285萬(wàn)平米，均價(jià)1.32萬(wàn)元/平米。2021年H1，融資合同銷(xiāo)售面積達(dá)2195萬(wàn)平米；2022年下降61%、至852萬(wàn)平米；2023年H1再降55%、至384萬(wàn)平米（均價(jià)1.36萬(wàn)/平米）。2021年，融創(chuàng)合約銷(xiāo)售面積相當(dāng)于碧桂園的62.4%；2022年降到28.9%，差距擴(kuò)大了將近一倍。2023年H1，融創(chuàng)合約銷(xiāo)售金額、面積均為碧桂園的23.3%。盈利能力受損可逆1）從蓄水轉(zhuǎn)為抽水在結(jié)算前，合同銷(xiāo)售所得屬于合同負(fù)債，是房地產(chǎn)公司的已售未結(jié)資源。合同負(fù)債好比蓄水池，合同銷(xiāo)售是注入，結(jié)算銷(xiāo)售收入是抽水。某個(gè)財(cái)務(wù)周期蓄水量大于抽水量，池中水位上升，反之水位下降。例如2020年，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售金額達(dá)3889億，該年結(jié)算銷(xiāo)售收入2189億，相當(dāng)于合同銷(xiāo)售額的56.3%，水位上升。2022年，合同銷(xiāo)售金額降至978億，結(jié)算銷(xiāo)售收入828億、相當(dāng)于合同銷(xiāo)售額的84.7%。2023年H1，合同銷(xiāo)售金額僅為299億，結(jié)算銷(xiāo)售收入520億、相當(dāng)于合同銷(xiāo)售額的174%。同期，碧桂園結(jié)算收入相當(dāng)于合同銷(xiāo)售金額的171%。#開(kāi)始抽水#銷(xiāo)售收入是對(duì)往期已售項(xiàng)目的結(jié)算，與本期經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)關(guān)。所以，當(dāng)合同銷(xiāo)售金額斷崖式下跌，本期銷(xiāo)售收入不會(huì)與之同步，兩者間的比例極速放大。2）合同負(fù)債與在建工程碧桂園的“水池”一直比融創(chuàng)深，2021年達(dá)峰——7093億。同年，融創(chuàng)合同負(fù)債3419億，相當(dāng)于碧桂園的48%。合同負(fù)債是已售未結(jié)資源，不必退款，但要“保交樓”。在建工程包括已售未結(jié)項(xiàng)目和已開(kāi)工未售項(xiàng)目。項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)按收入金額列為合同負(fù)債。期房項(xiàng)目在結(jié)算前按成本入賬、金額隨進(jìn)度增長(zhǎng)，直至竣工。對(duì)同一項(xiàng)目而言，合同負(fù)債會(huì)高于在建成本，幅度大致等于毛利潤(rùn)率。對(duì)房企整體而言，當(dāng)在建工程大于合同負(fù)債說(shuō)明開(kāi)工未售項(xiàng)目比較多。例如2020年末，碧桂園在建工程高達(dá)1.14萬(wàn)億，合同負(fù)債不到7000億（估算成本不高于6000億）。直到2023年6月末，碧桂園在建工程超過(guò)8400億，比合同負(fù)債高2400億。融創(chuàng)的情況與碧桂園大同小異，說(shuō)明房企在建工程大于合同銷(xiāo)售金額是常態(tài)。融創(chuàng)合同銷(xiāo)售規(guī)模不到碧桂園的四分之一，在建工程超過(guò)碧桂園的三分之二，確保在建工程順利完成的資金壓力更大。3）毛利潤(rùn)率大不如前2020年，融創(chuàng)毛利潤(rùn)484億、毛利潤(rùn)率21%。碧桂園毛利潤(rùn)率高達(dá)21.8%，毛利潤(rùn)超過(guò)1000億！2021年融創(chuàng)突然“變臉”——毛虧損17.9億、虧損率0.9%。碧桂園毛利潤(rùn)率雖有下降，但金額仍達(dá)928億。2022年，融創(chuàng)營(yíng)收暴跌72%，毛虧損8.2億；碧桂園又撐了一年，毛利潤(rùn)329億、毛利潤(rùn)率7.6%。2023年H1，融創(chuàng)虧損再度加重，毛虧損30.8億、虧損率5.3%。碧桂園也扛不住了，毛虧損24億、虧損率10.7%。與營(yíng)收一樣，房地產(chǎn)公司毛利潤(rùn)與本期收入、成本無(wú)關(guān)，而是對(duì)往期合同銷(xiāo)售項(xiàng)目的結(jié)算。融創(chuàng)2021年毛利潤(rùn)暴跌，說(shuō)明自2018年開(kāi)始低毛利項(xiàng)目占比逐步提升。2023年H1毛虧損再度擴(kuò)大，說(shuō)明2021年虧本甩賣(mài)的項(xiàng)目開(kāi)始提入結(jié)算周期。碧桂園2023年H1開(kāi)始出現(xiàn)虧損，說(shuō)明2021年才開(kāi)始降價(jià)回籠資金。融創(chuàng)2018年已經(jīng)有降價(jià)去庫(kù)存的動(dòng)作。碧桂園自恃家底雄厚，直到2020年才開(kāi)始行動(dòng)。回過(guò)頭來(lái)看，融創(chuàng)今天的困境難以避免，碧桂園則是對(duì)形勢(shì)之嚴(yán)峻估計(jì)不足。4） 凈盈虧及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流2020年，融創(chuàng)凈利潤(rùn)395億，這是對(duì)往期銷(xiāo)售進(jìn)行結(jié)算的結(jié)果。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額達(dá)737億，這是當(dāng)期經(jīng)營(yíng)所得。2021年，凈虧損420億、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流負(fù)401億。2022年、2023年H1虧損金額收窄，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流也大為改善。融創(chuàng)、碧桂園虧損的主要原因是低價(jià)去庫(kù)存及處置資產(chǎn)，盈利能力的喪失是可逆的。把根留住地根、銀根是房企的命根。地根指土地儲(chǔ)備，銀根是房企可動(dòng)用資金（除賬面現(xiàn)金，還包括銷(xiāo)售回款、再融資等方式獲得的資金）。1）土地儲(chǔ)備2020年末，融創(chuàng)、碧桂園土地儲(chǔ)備都達(dá)到峰值，分別為1.61億平米、2.75億平米，融創(chuàng)相當(dāng)于碧桂園的58%。2022年末，融創(chuàng)、碧桂園土地儲(chǔ)備分別降至1.3億平米、2億平米，較各自峰值下降幅度分別為19.3%、26.8%。融創(chuàng)“割地”速度緩慢，土地儲(chǔ)備上升到碧桂園的65%。2018年~2022年，融創(chuàng)售房均價(jià)超過(guò)1.4萬(wàn)/平米。1.2億平米土地儲(chǔ)備竣工出售，價(jià)值近1.7萬(wàn)億，正常年景毛利潤(rùn)超過(guò)3000億（假設(shè)毛利潤(rùn)率20%）。合同銷(xiāo)售代表房企昨天的規(guī)模，土地儲(chǔ)備是房企明天的“錢(qián)途”，昨天與明天由銀根連接，沒(méi)有資金保障，上億平米土地儲(chǔ)備就不是財(cái)富而是包袱。2）銀根2020年末，融創(chuàng)可動(dòng)用現(xiàn)金也曾高達(dá)1326億，相當(dāng)于碧桂園的72%。隨后年，兩家可動(dòng)用現(xiàn)金均單邊下滑，融創(chuàng)跌幅更大。截至2023年6月末，融創(chuàng)可動(dòng)用現(xiàn)金為348億，其中受限制現(xiàn)金高達(dá)275億、占比79%；非受限現(xiàn)金僅為73億。截至2023年6月末，碧桂園可動(dòng)用資金1306億，其中非受限現(xiàn)金1011億、占比77%。碧桂園“三條紅線”兩綠一紅，原則上有息負(fù)債每年可以增長(zhǎng)10%。融創(chuàng)三條全紅、已“放棄治療”，理論上無(wú)法向金融機(jī)構(gòu)借貸。股權(quán)融資也不現(xiàn)實(shí)，融創(chuàng)只能靠“內(nèi)源融資”自救——合約銷(xiāo)售大幅上漲、毛利潤(rùn)率提高到10%以上，恢復(fù)造血能力……孫宏斌可謂“盡人事、聽(tīng)天命”，融創(chuàng)脫困最終取決于房地產(chǎn)大盤(pán)。*以上分析僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議